Leistungen Technisches Büro KAPP

Sachverständiger für Bewertungen und Schätzungen

Gebäude- & Liegenschaftsbewertungen

Befundaufnahme

Allen folgenden Bewertungen geht eine ausführliche Befundaufnahme voraus. Bauteile, Baustoffe, und die Flächen werden exakt ermittelt, und dokumentiert.

Ortsüblicher Neubauwert

Der ortsübliche Neubauwert ist derjenige Wert, zu dem das betreffende Gebäude bei gleicher Bauart und gleicher Ausstattung unter Zugrundelegung der zum Stichtag geltenden Materialpreise und Arbeitslöhne am gleichen Ort neu errichtet werden kann.
Der Neubau wird auf der Grundlage der gewöhnlichen Herstellungskosten bemessen, wozu auch die üblicherweise entstehenden Baunebenkosten sowie anteilige Honorare zählen. Es handelt sich nicht um jene Kosten, die für die Errichtung der baulichen Anlage seinerzeit tatsächlich entstanden sind, sondern um jene fiktive Kostenbeiträge, die für die Neuerrichtung der baulichen Anlage zum Bewertungsstichtag üblicherweise aufgewendet werden müssten. Die Höhe der gewöhnlichen Herstellungskosten wir durch mehrere Faktoren bestimmt (Nutzungsart, Bauweise, Konstruktion, Baustoffe, Ausführungsqualität,...) die vom Gutachter sorgfältig auszuwählen sind.

Verkehrswert

Der Verkehrswert entspricht dem Betrag, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Liegenschaft ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, bei einer Veräußerung zu erzielen wär.

Unter dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Handel am freien Markt zu verstehen, bei dem sich die Preise nach Angebot und Nachfrage richten. Der Verkehrswert bezieht sich zwar auf einen bestimmten Zeitpunkt, Umstände, welche jedoch am Wertermittlungstag bereits voraussehbar sind, müssen Berücksichtigung finden, wobei allerdings spekulative Momente auszuscheiden sind. Zum Beispiel müssen Ertragsänderungen, die in absehbarer Zeit zu erwarten sind, Rechnung getragen werden.

Der ermittelte Wert einer Liegenschaft sollte dem Verkehrswert entsprechen.

Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache, üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr, für sie erzielt werden kann.

In der Erläuterung zum Gesetz wird "redlich" so interpretiert, dass z.Bsp. betrügerische Veräußerungen oder Schwarzmarktgeschäfte nicht als Maßstab herangezogen werden dürfen.
Der Verkehrswert sollte so bemessen sein, dass die Liegenschaft in einer angemessenen Zeit, bei einem den Gegebenheiten jeweils angepassten Interessentenkreis, veräußert werden kann.
Für die Ermittlung des Verkehrswertes können gegebenenfalls nachstehende Wertermittlungsverfahren angewendet werden, die der Gutachter nach dem zu bewertenden Liegenschaftsobjekt zu bestimmen hat:
· Vergleichswertverfahren (Baugründe, Eigentumswohnungen, Marktanpassung)
· Sachwertverfahren (Eigengenutzte Liegenschaften, Öffentliche Gebäude,....)
· Ertragswertverfahren (Liegenschaften bei denen durch Vermietung Erträge erzielt werden)

Risikobewertung

Bewertet wird eine Liegenschaft nach der örtlichen Lage, ob eventuell Naturgefahren wie Sturm, Erdbeben, Hochwasser, Lawine, Erdrutsch, Steinschlag, Vermuhrung,…. Wahrscheinlich sind. Es werden aber auch Brandgefahren, Sicherheitseinrichtungen, Einbruchsicherheit, vorbeugender Brandschutz, abwehrender Brandschutz, Medienversorgung,.. erörtert.

Einheitspreisbewertung

Der Einheitspreis der jeweiligen Sache wird auf der Grundlage der gewöhnlichen Herstellungskosten bemessen. Die Bewertungsgrundlagen (Preise) erfolgte laut eigener Tabellensammlung, Baurichtpreise vom Fachverband der Immobilien und Vermögensteuhänder, Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer, Liegenschaftsbewertung Heimo Kranewitter, und statistische Kostenkennwert vom BKI Baukostenzentrum der Deutschen Architektenkammer 70372 Stuttgart, mit der dazugehörigen Regionalfaktorbewertung, und der Berücksichtigung des Baupreisindex der Statistik Austria.

Schadensbewertung

 

Energieausweise